借上げ社宅の運用と給与課税：賃貸料相当額の計算と社会保険の現物給与（2026年10月改正対応）
会社が借りた住宅を従業員に貸す借上げ社宅は、本人負担の決め方次第で給与として課税されます。国税庁の賃貸料相当額の計算方法、役員の場合の違い、2026年10月から㎡単位に変わった社会保険の現物給与価額、社宅規程に書くことを整理します。
- 対象読者
- 借上げ社宅の導入・見直しを検討している、従業員30〜300名の企業の総務・労務担当者
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この記事のポイント
- 従業員から賃貸料相当額の50%以上を受け取っていれば、差額は給与として課税されない。賃貸料相当額は固定資産税の課税標準額などから計算する
- 役員の場合は計算方法が異なり、小規模住宅でない借上げ社宅では「支払家賃の50%」と計算額の多い方になる
- 社会保険では住宅の現物給与価額が2026年10月1日から「総面積1㎡当たり」に変わった。本人負担額を差し引いた額が報酬になる
転勤者や新卒の採用で、会社が賃貸住宅を借りて従業員に貸す「借上げ社宅」を使う会社は少なくありません。住宅手当を現金で払うよりも、税や社会保険の面で有利になる場合がある一方、本人負担の決め方を誤ると、差額が給与として課税されます。
福利厚生全体の税務上の扱いは中小企業の福利厚生の選び方と税務上の注意で紹介しました。この記事では、借上げ社宅に絞って、所得税と社会保険の計算、運用ルールを整理します。
住宅手当と借上げ社宅の違い
| 項目 | 住宅手当（現金） | 借上げ社宅 |
|---|---|---|
| 賃貸借契約の名義 | 従業員本人 | 会社 |
| 家賃の支払い | 本人が大家に払う | 会社が大家に払い、本人から負担分を受け取る |
| 所得税 | 全額が給与として課税 | 本人負担が賃貸料相当額の50%以上なら課税されない |
| 社会保険 | 手当の額が報酬になる | 現物給与価額から本人負担額を引いた額が報酬になる |
| 会社の手間 | 少ない | 契約・支払い・退去の管理が必要 |
従業員が自分で契約した住宅の家賃を会社が負担する場合は、社宅の貸与とは認められず、給与として課税されます。借上げ社宅として扱うには、会社が契約者になることが前提です。
所得税：賃貸料相当額の計算
従業員（使用人）の場合
国税庁は、社宅の「賃貸料相当額」を次の3つの合計で計算するとしています。会社が他から借り上げた住宅でも、計算方法は同じです。
| 項目 | 計算 |
|---|---|
| (1) 建物分 | その年度の建物の固定資産税の課税標準額 × 0.2% |
| (2) 面積分 | 12円 × その建物の総床面積（㎡）÷ 3.3㎡ |
| (3) 敷地分 | その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 × 0.22% |
従業員から受け取る家賃が、この賃貸料相当額の50%以上であれば、給与として課税されません。50%未満の場合は、賃貸料相当額と受け取った家賃との差額が給与として課税されます。無償で貸した場合は、賃貸料相当額の全額が給与です。
| 例（賃貸料相当額 月10,000円） | 本人負担 | 課税される額 |
|---|---|---|
| ケース1 | 6,000円（60%） | なし |
| ケース2 | 5,000円（50%） | なし |
| ケース3 | 3,000円（30%） | 7,000円 |
課税標準額の入手
借上げ社宅では、建物と敷地の固定資産税の課税標準額を、貸主などから確認する必要があります。新築などで課税標準額がまだ定められていない場合は、類似する住宅の課税標準額に比準する価額をもとに計算します。集合住宅の一室など計算方法に迷う場合は、税務署や顧問税理士に確認してください。課税標準額が分からないと計算できないため、契約の段階で貸主・管理会社に依頼しておくとスムーズです。
賃貸料相当額は、実際の家賃よりかなり低くなることが多いのが実情です。ただし、課税標準額を確認せずに「家賃の○%を本人負担にすれば大丈夫」と決めるのは危険です。計算の根拠を記録に残しておきましょう。
役員の場合
役員に貸す社宅は、計算方法が異なります。
| 区分 | 賃貸料相当額 |
|---|---|
| 小規模な住宅（法定耐用年数30年以下の建物は床面積132㎡以下、30年超の建物は99㎡以下） | 従業員と同じ3つの合計 |
| 小規模でない住宅（借上げ） | 会社が支払う家賃の50% と、自社所有の場合の計算額 の多い方 |
| 豪華社宅 | 通常支払うべき使用料に相当する額 |
役員の社宅は、従業員と違って「50%以上受け取れば非課税」という扱いではなく、賃貸料相当額と受け取った額の差額が給与になります。役員報酬との関係もあるため、顧問税理士と確認して決めるのが安全です。
社会保険：現物給与として報酬に含まれる
社宅の貸与は、社会保険（健康保険・厚生年金保険）では現物給与として報酬に含まれます。金額は、厚生労働大臣が都道府県ごとに定める「現物給与の価額」で計算します。
2026年10月1日からの変更
住宅の現物給与価額は、2026年（令和8年）10月1日から改正されました。
| 項目 | 2026年9月30日まで | 2026年10月1日から |
|---|---|---|
| 計算の単位 | 居住用の室の畳1畳当たり | 住宅の総面積1㎡当たり |
| 対象の面積 | 居間・寝室などの居住用の室のみ（台所・トイレ・浴室・廊下などは含めない） | 住宅の床面積の合計（別棟の物置・車庫、共同で使う部分は除く） |
| 計算例（東京、居住室16畳・総面積40㎡） | 2,830円 × 16畳 ＝ 45,280円 | 1,330円 × 40㎡ ＝ 53,200円 |
本人から家賃を受け取っている場合は、現物給与価額から本人負担額を差し引いた額が報酬になります。金額は都道府県ごとに異なるので、日本年金機構の「全国現物給与価額一覧表」で確認してください。
日本年金機構は、現物給与価額の改正は「固定的賃金の変動」に該当するとしています。社宅に住む従業員は、改正をきっかけに**月額変更届（随時改定）**が必要になる場合があります。2026年10月以降の3か月の報酬を確認しましょう。手順は算定基礎届の書き方と提出期限もあわせて参照してください。
価額は勤務地（人事・労務・給与の管理をしている事業所）の都道府県で計算し、社宅の所在地ではありません。月の途中で入居した場合は日割計算をします。健康保険組合に加入している場合は、規約で別の定めがあることがあるので、組合にも確認してください。
社宅規程に書くこと
借上げ社宅を運用するなら、ルールを社宅規程にまとめておきます。
| 項目 | 決めること |
|---|---|
| 対象者 | 転勤者、新卒、一定の通勤距離以上の人など |
| 物件の条件 | 家賃の上限、広さ、勤務地からの距離 |
| 本人負担 | 計算方法（賃貸料相当額の何%か、家賃の何%か）と、給与からの控除 |
| 費用の分担 | 敷金・礼金・仲介手数料、更新料、駐車場代、退去時の原状回復費用 |
| 入居期間 | 上限の年数、退職・異動時の退去期限 |
| 禁止事項 | 転貸、同居人の制限、ペット、改装 |
給与から社宅の負担額を控除するには、賃金控除に関する労使協定が必要です。控除する項目に「社宅費」が入っているか確認してください。規程の管理方法は社内規程の体系と管理が参考になります。
運用のチェックポイント
- 入居時：契約書の名義（会社）、課税標準額の入手、本人負担の計算、給与控除の設定
- 毎年：固定資産税の課税標準額は評価替えなどで変わるため、賃貸料相当額を見直す
- 社会保険：入居・退去・本人負担の変更があったら、報酬の変動として月額変更の要否を確認する
- 退職・異動時：退去日、原状回復費用の精算、最終月の負担額の日割りを確認する（→退職時の手続き一覧）
- 給与計算：課税・非課税の判定と現物給与の計上を、毎月の給与計算の流れに組み込む（→月次の給与計算の流れ）
通勤手当との組み合わせ（社宅から勤務地までの通勤手当）も、あわせて確認しておきましょう（→通勤手当の非課税限度額と社会保険上の扱い）。
まとめ
- 借上げ社宅は会社名義で契約する。本人名義の住宅の家賃補助は給与として課税される
- 従業員の場合、本人負担が賃貸料相当額の50%以上なら課税されない。課税標準額は貸主などから確認する
- 役員の場合は計算方法が異なり、小規模でない借上げ社宅は「支払家賃の50%」と計算額の多い方
- 社会保険の住宅の現物給与価額は2026年10月1日から総面積1㎡当たりに変わった。月額変更の要否を確認する
- 費用の分担、入居期間、給与控除のルールを社宅規程と労使協定で定めておく